안녕하세요. 소상공인 정책자금 지원을 돕는 전문 컨설팅 업체 '정책자금연구소 바름' 입니다.
"질문에 대한 답변 드리겠습니다"
A : 새로운 상가를 매입하는 것에 대해 고민이 많으시군요. 현재 상황을 토대로 대출을 받아 상가를 매입하는 것이 괜찮을지에 대해 몇 가지 의견을 드리겠습니다.
대출을 통한 매입의 장단점
장점:
레버리지 효과: 대출을 활용하면 자기자본(6억 - 대출금) 대비 더 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.
안정적인 임대 수익: 현재 은행이 임차해 있다는 것은 임차인의 신용도가 높다는 의미입니다. 은행이 계약을 연장한다면 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.
단점:
이자 부담: 대출 이율에 따라 매달 이자 비용이 발생합니다. 현재 월세 210만원에서 이자를 제외한 금액이 순수익이 됩니다. 금리가 인상될 경우 이자 부담이 더 커질 수 있습니다.
공실 위험: 현재 임차인이 은행이라고 해도, 계약 만료 후 재계약하지 않거나 공실이 될 위험이 있습니다. 이 경우 월세 수익이 끊겨 대출 이자를 온전히 본인 소득으로 충당해야 합니다.
상가 가치 분석 및 추가 고려사항
수익률 분석: 현재 매매가 6억 원, 월세 210만 원을 기준으로 연 수익률은 (210만 원 * 12개월) / 6억 원 = 4.2%입니다. 보증금 1억 원을 제외한 실투자금 5억 원을 기준으로 계산하면 (210만 원 * 12개월) / 5억 원 = 5.04%가 됩니다. 이 수익률이 대출 이율보다 높아야 투자의 의미가 있습니다. 대출 이자가 5%라고 가정하면, 수익률 5.04%는 큰 이익을 기대하기 어렵습니다.
공실 위험에 대한 대비책: 만약 은행이 퇴점할 경우 직접 영어학원을 운영하겠다는 계획은 좋은 대비책입니다. 하지만 학원 운영을 위한 시설 투자 비용과 초기 홍보 비용 등 추가 지출이 발생할 수 있습니다. 또한, 기존에 운영하던 학원과의 거리, 해당 지역의 학원 수요 등도 면밀히 분석해야 합니다.
주변 상권 분석: 해당 상가가 위치한 아파트 단지의 규모, 거주민 구성, 주변 상가의 공실률 등을 파악해야 합니다. 학원 운영을 고려할 때, 학부모나 학생들의 접근성이 좋은지, 경쟁 학원과의 경쟁력은 어떠한지 등도 확인해야 합니다.
종합 의견
대출을 받아 상가를 매입하는 것은 **"안정적인 월세 수익"**과 **"공실 시 직접 활용"**이라는 두 가지 측면에서 괜찮은 투자처럼 보입니다. 하지만 현재 금리 상승기이므로 이자 부담을 신중하게 고려해야 합니다.
가장 중요한 것은 공실 발생 시 대출 이자를 감당할 수 있는지와 직접 운영할 학원의 성공 가능성입니다. 이 두 가지를 면밀하게 분석한 후 결정하는 것을 추천합니다. 단순히 "지르고 싶다"는 마음보다는, 여러 가지 변수를 고려한 현실적인 계획을 세우는 것이 중요합니다.
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